Понедельник - Пятница

С 9:30 до 17:30

Николаев, ул. Соборная 12-Б

БЦ "Украина" 1-й этаж

+38(094)859-23-07

srk.nikolaev@gmail.com

Сравнить объекты

Что грозит землевладельцам с отменой моратория на продажу земли

Что грозит землевладельцам с отменой моратория на продажу земли

Современные земельные проблемы в Украине не связаны с возможностью или невозможностью распоряжаться паями. Следовательно, нет оснований утверждать, что они усугубятся из-за введения свободного рынка земли. Недостаточная защищенность прав граждан в сфере земельных отношений воспринимается сейчас как существенная проблема, которая мешает дальнейшему развитию страны. По мнению части политиков, она делает невозможным проведение земельной реформы. Действительно ли введение рынка земли сделает ситуацию с защитой прав землевладельцев критической?

Поскольку рынок рано или поздно будет открыт, есть смысл выяснить, какие именно права граждан в земельной сфере нарушаются сейчас и какие новые угрозы этим правам могут возникнуть после отмены моратория.

О чьей защите идет речь?

Общее количество владельцев и пользователей земельных участков всех видов использования и форм собственности – 25200000 человек. Из них 6900000 – владельцы земельных участков, полученных как земельные паи. Таким образом, в результате отмены моратория изменений в правах испытают третья часть землевладельцев.

Следует отметить, что аграрные земли значительно дешевле земли иного целевого назначения. Следовательно, в условиях устойчивого рынка они, очевидно, будут менее привлекательным объектом для мошенничества и злоупотреблений. Однако стоимость земель, которые сейчас подпадают под действие моратория, после открытия рынка, как прогнозируется, будет быстро расти, и это делает их привлекательными для спекулятивных операций. Кроме прав собственности, отмена моратория может повлиять на права аренды.

Куда и почему сегодня землевладельцы обращаются за защитой своих прав

Большая часть заявленных нарушений прав граждан в земельной сфере связана с бесплатной приватизацией. Будет ли связана эта проблема с функционированием рынка земли? Очевидно, что доступ к бесплатному ресурсу – практика, которая провоцирует к коррупционным действиям, если за них не наказывают.

Нанесет эта практика больший вред гражданам, которым не дают бесплатно землю, в случае отмены моратория? Очевидно, что нет. Если мораторий продлится еще десять или двадцать лет, за это время по коррупционным схемам может быть приватизирована остальная часть земли, оставшейся в собственности государства.

Вторая по значению группа нарушений – недобросовестность чиновников или использования ими коллизий законодательства для отказа в предоставлении разрешения на оформление проектов землеустройства. В результате, часть владельцев некоторое время не сможет продать участок, что замедлит выход на рынок части участков.

Третья распространенная группа нарушений прав связана с ненадлежащим исполнением договоров аренды. Массовое применение аренды обусловлено в частности мораторием, поскольку он ограничивает возможности владельца распоряжаться землей, особенно в случаях, когда он не хочет или не может ее обрабатывать.

Поэтому когда арендатор нарушает свои обязательства, владельцу приходится либо прекратить отношения и не получать ничего, либо продолжить их на тех же невыгодных условиях.

Там, где причиной является тупик, введение рынка земли может устранить эту проблему. У владельца появится возможность продать участок, что усилит его способность реализовать свои права. Таким образом, отмена моратория скорее будет способствовать решению части таких конфликтных ситуаций.

Другие распространенные причины нарушения прав – ошибки в кадастре. Их исправление должно стать приоритетной задачей в ходе подготовки к запуску рынка земли.

Проблемой остается несогласованность данных Государственного земельного кадастра и Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Обеспечение обмена информацией между ними в режиме реального времени, синхронизация поступления данных в обе базы в автоматическом режиме позволит решить этот вопрос.

С этой несогласованностью связанные случаи рейдерства. Не в последнюю очередь они обусловлены недостатками законодательства, которое не предусматривает адекватной ответственности за умышленные ошибки при внесении данных. В условиях моратория данные о владельцах корректируются. Те же проблемы – на рынке аренды и недвижимости.

Как видим, оснований считать введение рынка земли фактором, через который обострятся проблемы с нарушением прав в земельной сфере, нет. Однако это не означает, что после отмены моратория не возникнут новые проблемы.

Новые риски

После отмены моратория на рынке аграрной земли появятся риски, присущие другим секторам, в частности, рынка недвижимости: коллизии и пробелы в законодательстве. Такое случается независимо от страны и сферы регулирования.

Земельная реформа предполагает не только куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, но и внедрение новых финансовых инструментов, позволяющих использовать землю в качестве залога, а для агробизнеса – привлекать дополнительный рабочий капитал и долгосрочные инвестиции.

При таких условиях следует ожидать, что не все новые положения будут в полной мере доведены до сведения граждан. Не все положения будут идеально оформлены законодательно, не сразу приобретут корректную  практику применения.

Это повлечет трудности в работе судов и правоохранительной системы, ведь в начале этого пути будет отсутствовать практика применения нового законодательства. Также есть угроза, что финансовые и административные возможности одной из сторон будут «побуждать»  толковать законодательство в пользу более влиятельных и богатых.

В таких ситуациях граждане с ограниченными материальными возможностями и юридически неподготовленные граждане будут слабой стороной в потенциальных конфликтах. Им понадобится поддержка института, который будет действовать бесплатно и беспристрастно и поможет обратиться в суд. В этом контексте следует усиливать способность системы государственной бесплатной юридической помощи и омбудсмена.

Из-за увеличения возможностей на рынке земли заинтересованность ею возрастет, поэтому возрастет и число обращений. Это потребует повышения эффективности работы всех механизмов, задействованных в защите прав граждан.

В частности, это совершенствование законодательства, уменьшение количества коллизий в нем и уменьшения возможностей для коррупции, повышения качества работы судов. Одно  только введение должности земельного омбудсмена волшебным образом не решит всех проблем.

Эффективным шагом будет введение специализации судей по направлению «рассмотрение земельных споров», постоянное повышение их квалификации по практике применения законодательства, программы подготовки адвокатов и специалистов-юристов.

Это создаст судебную практику, позволит ее анализировать и готовить предложения по совершенствованию земельного законодательства, в частности, чтобы устранить коллизии, которые приводят к судебным спорам. В краткосрочной перспективе это уменьшит время на рассмотрение каждого дела, что важно при прогнозируемом увеличении исков.

Заключение

Анализ обращений граждан к государственным институтам по земельной сфере свидетельствует, что большинство из них касается бесплатной приватизации земли, ненадлежащего исполнения договоров аренды, отказа в предоставлении разрешения на оформление проектов землеустройства и промедление с регистрацией прав.

Поскольку причины существования этих проблем не связанные с возможностью или невозможностью распоряжаться паями, нет основания утверждать, что они усугубятся из-за введения рынка земли. Путь к решению этих проблем – в системных шагах по ликвидации причин, которые их провоцируют.

По материалам  epravda.com.ua

Похожие записи

Арендованное жилье: составить договор найма

С оформлением правильного договора найма жилья...

Продолжить чтение

Двухэтажный дом и двухуровневая квартира – Наши рекомендации.

Построить двухэтажный дом или переделать квартиру в...

Продолжить чтение

Проверяем качество квартиры в новостройке

Привлекательные, относительно низкие,  расценки на...

Продолжить чтение

Написать комментарий